宁 夏 回 族 自 治区 人 民 政 府 文 件
宁政发2003126号
自治区人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的通知
各市、县（区）人民政府，自治区政府各部门、直属机构：
近年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，我区的住宅与房地产业呈持续快速发展态势，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。但由于区域经济发展不平衡，我区房地产业的发展仍存在着住房供求矛盾突出、房地产价格增长过快、城市住宅建设缺乏强有力的规划指导和对市场的监管调控不完善等问题。为了认真贯彻《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发200318号）精神，促进我区房地产市场持续健康发展，现就有关问题通知如下：
一、建立健全房地产业发展的宏观调控机制
进一步强化规划的宏观引导和调控作用。各市、县（区）人民政府要尽快组织编制住宅建设与房地产业发展的中长规划，制定不同发展阶段的政策措施，确定发展目标和战略，避免发展的盲目性和短期性。要合理确定各类住宅和房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房等建设项目，合理配置市政配套设施。加强城市详细规划的编制和论证审查。城市居住区的详细规划经组织专家审查和政府批准后，要报自治区建设行政主管部门备案。对违反城市规划法律法规的行为，要依法追究有关责任人的责任。
建立房地产市场宏观调控协调机制。各市人民政府要成立房地产市场宏观调控协调领导小组，及时、准确、全面地分析房地产业运行动态，并及时向社会发布市场信息，引导房地产开发企业理性投资，保证市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。要加强房地产市场统计工作，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。房地产市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府承担的费用，由各市财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。
二、加大普通商品住房供应，控制高档商品住宅建设
大力发展面向中低收入家庭的普通商品住房和经济适用住房，要控制别墅和建筑面积在130平方米以上的高档商品住房。提高普通商品住房在市场供应中的比例。各市、县普通商品住房（含经济适用住房）要占到总量的80%以上，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。要采取措施，严格控制普通商品住宅用地地价。继续清理各种行政事业性收费，逐步减少、降低房地产收费项目和标准，努力使商品住房价格与大多数居民家庭的支付能力相适应。根据城市化进程所产生的住房需求，加快小城镇住房建设。今后，自治区将把健全住房需求，加快小城镇住房建设。今后，自治区将把健全住房供应体系、解决中低收入家庭住房问题、提高人均住房面积作为考核市、县人民政府工作的目标之一，定期进行检查，督促落实。
三、加强经济适用住房的建设和管理
经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。各市、县人民政府要切实加强对经济适用住房的计划管理。要突出抓好土地供应，尽快建立经济适用住房土地储备制度，通过行政划拨方式确保建设用地。经济适用住房要以多层建筑和中小套型为主，户型建筑面积不得超过120平方米。要严格控制经济适用住房的销售对象和销售价格。建设项目在开工前要制定招标价格，增加价格核定的透明度，严禁将经济适用住房小区内经营性设施、开发企业留用的办公用房的建设费用等计入经济适用住房价格。
集资建房是经济适用住房建设的组成部分。单位组织职工集资建房，其建设用地必须是1999年12月31日前的自有存量土地。职工住房困难并无存量土地的单位，可委托房地产开发企业定向建设经济适用住房。要按以销定建的原则，合理确定集资房建设规模。已购买经济适用住房或已参加房改购房面积达标的职工，不得参加集资建房。集资建房售对象经所属政府房改部门审核后，购房时不再办理其它准购手续。任何单位不得以集资建房名义变相搞实物分配，或变更土地用途进行房地产开发经营。停止住房实物分配后，不具备实行住房补贴条件的企事业单位，以集资建房方式作为解决职工住房问题主要途径的，可继续利用自有土地组织职工集资建房。
四、积极推进住房货币补贴工作
住房货币补贴是启动居民住房消费，建立城镇住房新体制和保进住房分配体制转换的核心环节。在停止住房实物人配的前提下，符合住房补贴实施条件的市、县和单位，要在2004年年底前出台职工住房货币补贴实施方案。方案已经出台的，要尽快落实补贴资金，尽早核发到位。要加大住房补贴资金的筹集力度，加快转化原有住房建设资金。原有住房建设资金转化为住房补贴资金的数额应不低于1996—1998年预算内住房建设资金平均支出水平。对原有预算内房建设资金投入较少，或无房、未达标职工较多，且财政状况较好的市、县，在每年财政预算中要安排一定的资金用于住房补贴。各市、县人民政府要进一步做好公有住房出售收入的清理和转化工作。公有住房出售收入在按规定留足共用部位、共用设施和设备维修基金后，要全部用于发放职工住房货币补贴，不得挤占、挪用。
五、加大住房公积金归集和货款发放力度
所有行政机关、企事业单位和其他各类经济组织都应按照国务院《住房公积金管理条例》和《自治区住房资金管理条例》的规定，为职工足额缴纳住房公积金。企业发生兼并、重组、改制、破产时，应对住房公积金进行清理和移交，有挪用、拖欠的，要在兼并、重组、改制、破产方案中明确清偿主体。单位聘用职工，应当将缴存住房公积金作为劳动合同的必备款。对拒缴、少缴住房公积金的单位，要依法处理，并向社会曝光。全区住房公积金管理机构和商业银行要改进服务，大力发展个人住房贷款业务，进一步延长贷款期限，提高贷款额度，简化货款手续，取消不合理收费，支持个人购房。
六、进一步搞活住房二级市场
要认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民通过换购住房改善居住条件。要进一步扩大住房二级市场开放范围，全区尚未开放住房二级市场的县（区），在2004年7月1日前全部开放。已购公有住房上市交易，除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定的外，不再办理原产权单位和有关部门的核批手续，任何单位不得对已购公有住房上市交易限制条件，不得扣发职工个人房屋产权证。房地产交易管理机构对出售已购公房申报的房屋成交价格不得强行评估和指定评估，不得收取合同签证费、调档费等不合理费用。以房改成本价购买的公有住房上市出售时，在按成交价格1%的标准收取土地出让金或相当于土地出让金的价款，并缴纳契税、房屋交易手续费后，售房所得全部归个人所有，原产权单位不再参与净收益分配。
七、继续推进现有公房的出售
各市、县人民政府要加大出售公房的力度，进一步明确可出售化有住房的范围，并向社会公布。对可售公房，凡现住户愿意购买的，都应予以出售，任何部门和单位不得限制。除留少量用于廉租住房外，其余公有住房应于2004年底前售完。单位之间产权有争议或由于历史原因造成的报建手续不全的公有住房，由市、县人民政府根据具体情况妥善处理。公有住房出售收入按规定留足维修基金后，必须存入所属政府住房资金管理机构帐户。用于缴纳住房公积金和发放住房补贴，必须经过所属政府房改、财政部门批准。
八、建立和完善廉租住房制度
建立最低收入家庭住房保障制度，是各级政府的重要职责。各市、县人民政府要在2004年底前建立最低收入家庭住房保障制度，逐步建立廉租住房发展基金，形成称定规范的住房保障资金来源。资金以年度财政预算为主，并从住房公积金增值收益、社会各界捐助等多渠道筹集。保障对象主要面和享受当地最低生活保障的家庭。保障方式主要发以放租赁补贴为主，实物配租为辅。自治区建设行政主管部门要研究制定城镇廉租住房管理办法，积极抓好试点，争取尽快在全区普遍展开。
九、加强土地供应的调控和管理
要充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用。坚持城市人民政府对土地的集中统一供应和管理，严格执行城市总体规划、土地利用总体规划和年度土地利用计划，防止出现多头无序供地现象。不得下放土地规划和审批权限。要确保经济适用住房和廉租住房的建设用地。通过招标、拍卖、挂牌出让方式，增加普通商品住房的土地供应量，对所建商品住房的销售价格加以引导和限制。未制定和实施经济适用住房销售监管办法的城市，不得以行政划拨方式提供建设用地。土地供应过量，闲置建设用地过多的市县，必须限制新的土地供应。对空置房过多的房地产开发企业，要限制供应新的土地。以出让取得的土地，出让合同约定的动工开发期限满2年未动工的，予以无偿收回。
十、发展和完善住房金融
金融信贷要支持综合实力强、信用等级良好的房地产开发企业。房地产开发企业申请贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发建设项目投资的30%。对高档高品房、别墅的贷款要严格限制，重点支持居民购买得起的普通商品住房和经济适用住房建设项目。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业和未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。
十一、建立健全住宅产业现代化推进机制
推进住宅产业现代化关系到住宅建设质量和产业效益的整体提升，关系到产业的可持续发展。各市、县要尽快指定专门的工作机构，制定基本的经济、技术政策和推进机制，鼓励企业研发和推广应用先进的成套技术、产品和材料，试行住宅等级性能认定制度。
十二、发展房地产中介服务，规范和加强物业管理
要加强对房地产中介服务从业人员和服务机构的管理，发展和规范房地产中介服务。加强对中介服务的资格管理，全面清理整顿房地产中介服务机构，依法查处未取得资质证书、未履行备案手续、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构。加快实施房地产经纪人执（职）业资格制度和中介服务人员持证上岗制度。从2005年7月1日起，房地产咨询、居间、代理等从业人员必须取得执业资格。
要按照国务际《物业管理条例》，发展和规范物业管理。要把完善业主大会和业主委员会制度、促进业主自律和民主决策作为切入点，切实强化对物业管理的规范和培育。要加快已购公房实施社会化物业管理步伐，加大住房维修专用资金的归集使用管理力度。要积极推行招投标制度和物业管理公共服务指导标准，按照质价相符的原则，实行等级服务和等级收费，不断提高物业管理的专业化、社会化、市场化程度。
十三、加强对房屋拆近的管理
要制定切合实际的房屋改造拆迁计划，严格控制拆迁总量。未列入拆迁计划的，拆迁补偿安置资金未到位、未签订监管协议、补偿安置方案不落实的，一律不得核发拆迁许可证。各级房屋拆迁管理部门和各类指挥部等临时机构不得作为拆迁人。未经拆迁当事人申请的，不得进入行政裁决程序，要防止滥用行政强制拆迁手段，激化矛盾。城市基础设施、市政公用设施建设项目实施拆迁时，应当提供不超过高于拆迁补偿价格30%的经济适用住房或普通商品房，对补拆迁房屋的“双困户”按规定提供廉租住房或给予租金补贴。要妥善处理好拆迁历史遗留问题，维护社会稳定。
十四、整顿和规范房地产市场秩序
依据《宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例》，加强对房地产企业的资质管理，适度提高市场准入条件。建立健全房地产企业信用制度。通过房地产开发星级企业评定机制，支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。
严格房地产开发项目资本金制度和项目手册制度，切实加强对房地产开发建设的全过程监控。对项目资本金达不到规定标准、违反合同约定拖欠工程款的房地产开发企业，不得批准其新开工项目。对规模较大以及高档楼盘项目，试行工程款支付担保制度。加强商品房预售管理，严格执行低层建筑必须封顶、多层建设必须达到三分之二、高层建筑必须达到二分之一的形象进度，方可发放预售许可证的条件。
加大房地产市场秩序专项整治力度，针对市场中带有普遍性的问题，分阶段进行集中整治。要认真清理整顿各类开发区和园区的房地产开发项目纠正越权审批、违规圈占土地、低价出让土地等行为，对违规占用土地要坚决依法收回，坚决纠正非法批地和未批先用。严禁以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地后用于房地产开发。严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。
各市、县人民政府要树立全面、协调、可持续的发展观，建立有效的调监管机制，认真贯彻执行国家宏观调控政策，完善房地产调控办法，正确分析和把握当前房地产市场发展形势，加强官观调控和政策引导，促进房地产市场持续健康发展。
二OO三年十二月二十三日
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