宁夏回族自治区
住房制度改革领导小组文件
宁房改字（1996）第03号
关于《银川市深化城镇住房制度改革实施方案》的批复
银川市人民政府：
你市以银政发（1996）05号文件报来《关于<银川市深化城镇住房制度改革实施方案>的请示》收悉，经审核同意你市的深化房改实施方案，请精心组织实施。
特此批复
附件：银川市人民政府关于《深化城镇住房制度改革实施方案》
宁夏回族自治区住房制度改革领导小组
一九九六年三月五日
宁夏回族自治区
银川市人民政府文件
银政发199605号
关于上报《银川市深化城镇住房制度改革实施方案》的请示
自治区房改领导小组：
现将《银川市深化城镇住房制度改革实施方案》报上，请予审批。
银川市人民政府
一九九六年一月八日
银川市深化城镇住房制度改革实施方案
根据《国务院关节于深化城镇住房制度改革的决定》（国发199443号）和《宁夏回族自治区深化城镇住房制度改革实施方案》（宁政发199598号），结合银川市的实际，特制定本实施方案。
一、城镇住房制度改革的基本内容和近期任务
（一）全市城镇住房制度改革的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不为增长的住房需求。
（二）全市城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变国家、单位、个人三者合理负担体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。
（三）全市城镇住房制度改革要坚持配套、分阶段推进。近期的任务是：全面推行住房公积金制度，适时调整缴交率；积极推进租金改革，到本世纪末租金水平力争达到占双职工家庭平均工资的15%左右；做好与原有房改政策的衔接工作，稳步出售公有住房，发展房地产交易市场和社会化的房屋维修管理市场；加快经济适用住房建设，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城市居民人均居住面积达到8.5平方米，住房成套率达到90%以上的小康水平。
二、全面推行住房公积金制度
（四）住房公积金是一种长期性住房储金。实行住房公积金制度，有利于形成长期稳定的住房资金来源，有利于转变住房分配体制，有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立，有利于提高职工购、建住房能力，促进住房建设。从1995年10月1日起，本市区内尚未建立住房公积金制度的所有行政和企事业单位及其固定职工、劳动合同制职工，必须按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则和银川市人民政府银政发（1995）117号文件关于《银川市住房公积金制实施细则》的具体规定，建立住房公积金制度。
离退休职工、临时工、外商投资企业中的外方职工不实行住房公积金制度。
（五）起步阶段职工个人及其所在单位各按职工个人工资和职工工资总额的3%交纳住房公积金。已超过这个比例的可以不变。经济承受能力特别差的单位，经市人民政府审查批准，可适当减、缓。从1996年7月1日起，缴交率各按5%交纳。以后随着经济发展和职工工资收入的提高，再调整缴交率。外商投资企业及其中方员工的住房公积金缴交率按上述规定执行。
（六）住房公积金的缴交基数按职工本人上年度的月平均工资计算，工资总额按统计局的规定计算。职工个人交纳的住房公积金由所在单位发工资时代扣，连同单位为职工交纳的部分由单位在规定的时间内向住房公积金管理中心交纳，存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的“住房公积金专户”。住房公积金归职工个人所有，离退休时，本息余额一次结清并退还本人。职工的住房公积金本息免征个人所得税。
（七）职工个人交纳的住房公积金由职工个人支付。企业为职工交纳的住房公积金，从企业提取的住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分经同级财政部门核定，在成本费用中列支；中央驻银单位由财政部派驻宁夏回族自治区财政监察专员办事处审核。行政、事业单位首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，全额预算的行政事业单位由财政预算拨付；差额预算的事业单位按差额比例在财政预算和单位自有资金中解决；自收自支事业单位比照企开支渠道列支。财政负担的经费按单位隶属关系和财政体制，由中央财政、自治区财政和市、区财政分别负担。
（八）住房公积金主要用于职工购、建自住住房抵押贷款和自住住房大修理贷款，城市经济适用住房建设和“安居工程”建设贷款后，其余额可用于购买国债。
（九）按照责权利一致的原则，市人民政府负责制定住房公积金的归集、使用、管理等有关具体规定，审批住房公积金的使用计划和财务收支预决算，实施对住房公积金管理中心的领导和监督。住房公积金管理中心具体负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作。
（十）住房公积金的存贷款金融业务，由市人民政府按照中国人民银行宁夏分行、自治区房改领导小组、财政厅联合颁发的宁银发1995第131号转发《关于颁布政策性住房信贷业务管理暂行规定的通知》的有关规定，委托指定银行办理。受委托的专业银行根据市人民政府批准的住房公积金使用计划，审定、发放和回收贷款。住房公积金要专款专用，严禁挪用。财政、审计、监察部门要加强监督管理。
三、积极推进租金改革
（十一）为合理调整租售比价关系，要在职工家庭合理住房支出范围内逐步加大租金改革力度。从1996年元月起公人住房租金按使用面积每平方米达到占双职工家庭平均工资的3%，即从现在的每平方米0.30元提高到0.50元；“九五”后四年，采取分步提租的办法，到2000年力争达到15%。
上述租金标准是指砖混结构单元套房的平均标准，在具全执行时，根据住房的不同地段、结构、设施、层次和朝向等因素分别计租。
（十二）为了使新房不再进入旧的住房体制，从1996年1月1日起竣工使用的新建公有住房（含腾空重新分配的旧住房），实行有偿租房的新制度，即租房户除按规定缴纳房租外，并按建筑面积每平方米收取20元—40元的租赁保证金。租赁保证金属个人所有，由产权单位收取并给予活期存款利息，在承租人终止租赁关系时或租金水平达到成本租金时，将本息一次退还给承租人。各类公有住房租赁保证金的具体收取标准，要根据住房的不同地段、结构、设施、层次和朝向等因素来确定。新建住房和腾空重新分配的旧住房的租金标准要高于同类现住房。
（十三）租金调整后，民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象，房租不作调整，仍按原标准交纳房租。住房在规定标准以内的职工家庭（包括退休的职工家庭）用规定的个人合理负担部分如不足支付房租的，其差额由所在单位给予适当补助。补助资金的来源：企业和自收自支的事业单位在单位住房基金中列支；其他行政事业单位应先在单位住房基金中列支，不足部分经同级财政部门核定，在城市住房基金中列支。离休干部的房租减免政策，按宁房改字（1993）第01号文件规定执行。
（十四）租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，专项用于住房维修、管理、建设和房改，不得挪作他用。
四、稳上出售公有住房
（十五）城有公有住房，除根据城镇压建设规划及其它原因，市人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售。职工购买公有住房要坚持自愿的原则，新建公有住房和腾空的旧住房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。
（十六）向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，成本价包括：住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（不含小区级非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息、税金七项因素。
旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（扣旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。
公有住房的出售，应坚持先评估后出售的原则。住房的实际售价应根据所处的地段、结构、层次、朝向、设施（成套率）和装修标准等因素区别计价。
（十七）售房折扣政策。一是工龄折扣。职工以成本价购买公有住房，每一年工龄给予折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。二是职工以成本价购买现已住用的公有住房，给予成本价3.5%的折扣，今后要逐年减少，到2000年全部取消。三是一次付款折扣。职工以成本价购买公有住房，一次付款给予首次付款后余额的15%折扣。四是给予成套率过低折扣。职工以成本价购买成套率过低的公有住房，给予适当折扣。
（十八）职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。购房数量按自治区人民政府宁政发198426号、108号文件规定的住房标准执行，超标部分实行市场价。
（十九）出售公有住房的成本价，由银川市人民政府逐年测定，报自治区人民政府批准后公布执行。1996年银川市城区成本价为每平方米建筑面积650元；新城区为每平方米建筑面积570元。
（二十）付款方式。职工购房可以一次付款，也可以分期村款。实行分期付款的，首期付款不得低于实际售价的30%，分期付款的期限一般不超过10年，分期交付的部分要计收处息，利率按政策性抵押贷款利率确定。经办政策性住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性低押贷款。
（二十一）明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地受益金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以市场价或成本价购买的公有住房，一律由市政府房管部门发给统一制定的产权证书。各单位自行发放的产权证书没有法律效力，不受法律保护。
（二十二）发展房地产交易市场，规范住房交易行为。职工购买住房，都要由银川市人民政府房产管理部门办理住房过户和产权变更登记手续。同时，要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性。出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有半税费。要加强市场管理，规范交易行为，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。
（二十三）加强售后房屋维修、管理服务、发展社会化的房屋维修、管理市场。职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。共用部位、共用设施按建筑面积收取一定的维修、养护费用，或建立其共用部位共用设施维修养护基金，包干使用。要发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务。
（二十四）加强售房款的管理。市政府直管房的出售收入全部纳入城市住房基金。各单位自管的国有和公有住房的出售收入，全额留归产权单位，纳入单位住房基金。售房款主要用于住房公积金和提租补贴及住房建设，严禁挪作他用。
五、加强经济适用住房的开发建设
（二十五）为解决中低收入家庭的住房问题，必须切实加快经济适用住房和“安居工程”住房的开发建设。经济适用住房和“安居工程”住房建设用地采取行政划拔方式供应，相应减免有关费用，千方百计降低建房成本。承建单位要切实组织好经济适用住房和“安居工程”住房建设的实施工作。金融部门要在信贷方面给予支持。在建房，售房等方面，对离通休职工、教师和住房困难户应予以优先安排。
（二十六）市区内的房地产开发公司每年要向市政府提供建房总量20%以上的经济适用住房，用于解决住房困难户的住房问题。
（二十七）鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，在统一规划的前提下，充分发挥各方面的积极性，加快城镇住房建设和危旧住房的改造。
六、做好原有房改政策同《决定》的衔接工作
（二十八）职工个人按原标准价购买的公有住房，已按售房当年的标准价占综合价的比例，明确了个人所拥有部分产权比例的，不再变更（综合价含七项因素，与《决定》规定的成本价含七项因素一致）。如没有明确产权比例。经购房人同意，也可按成本价补足房价款后，原购房产权归个人所有。1994年元1日以后售的公有住房，一律按《决定》规定的售房政策进行规范。
（二十九）原有关文件规定的出售公有住房的标准价、最低限价、购房工龄优惠不再执行，改按国务院《决定》、自治区深化房改《实施方案》和本实施方案制定的统一政策执行。
（三十）要认真做好原住房资金转入各级住房基金的核定、划转工作。划转的资金和原有的住房补贴，要逐步理入职工工资或用于支付单位应交纳的住房公积金。
七、加强领导、统筹安排，积极推进城镇住房制度改革
（三十一）住房制度改革是建立社会主义市场经济体制的重要组成部分，同时也是一项政策性很强的工作，牵涉到国家、单位和个人利益调整，必须引起各级领导的高度重视。为切实加强领导，凡本市区范围内列入房改的行政机关、社会团休、企事业单位都要设立房改机构，指定专职或兼职人员从事房改工作。驻银的所有单位，不论隶属关系如何，都应执行银川市人民政府的房改方案和对房改工作的统一部署。
（三十二）企业房改是城镇住房制度改革的重点，各级人民政府要为企业房改创造条件。有条件的国有大中型企业，应结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务等社会职能逐步从企业中分离出去，加快实现住房商品化、社会化。
（三十三）要认真做好房改的宣传工作。各新闻单位要加强舆论引导，广泛宣传深化城镇住房制度改革的目的、意义、政策和实施步聚，引导广大干部、群众转变观念，提高认识，积极参与和支持城镇住房制度改革。
（三十四）要严肃房改纪律，严格执行国家统一政策和自治区及银川市有关房改的规定。各级监察部门要加强纪律监督、检查，对不执行统一政策规定、低价售房、变相增加优惠和以权谋私等违法、违纪行为要严肃查处。
（三十五）本实施方案报经自治区人民政府批准后，由银川市人民政府发布实施。本方案自发实施之日起，原有的房改政策和规定，凡与本实施方案不一致的，一律以本实施方案为准。
（三十六）本实施方案由银川市住房制度改革领导小组办公室负责解释。
关于调整《银川市深化城镇住房制度改革实施方案》中有关提租和住房公积金缴交率提幅实施时间的说明
为稳步推进我市的房改工作，经中共银川市委、银川市人民政府1996年3月29日联度会议研究决定，对《银川市深化城镇住房制度改革实施方案》中的提租和住房公积金缴交率提幅实施时间作如下调整，请列入银川市房改范围内的所有单位遵照执行。
一、公有住房租金，从1996年10月1日起按《银川市深化城镇住房制度改革实施方案》的规定标准执行，即从现在的每平方米使用面积0.30元提高到每平方米使用面积0.50元。
二、1996年银川市住房公积金缴交率仍按3%执行，从1997年1月1日起住房公积金缴交率按5%执行。
银川市住房制度改革领导小组
一九九六年四月二十四日
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